COUR D’APPEL DE BOURGES 25 mars 2021 Rappel des faits Acquisition d’une maison. Arrêté de catastrophe naturelle – déclaration de sinistre auprès de l’assurance (des déclarations avaient été faites antérieurement par les anciens propriétaires mais trop tardivement à chaque fois). Présence de fissures et aggravation de l’affaissement du carrelage dont les acquéreurs avaient eu connaissance au jour de la vente. Décision La seule mention dans l’acte de vente de l’implantation du bien immobilier vendu dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles pour l’aléa mouvement de terrain est insuffisante à exonérer les vendeurs de leur responsabilité. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés est inopposable aux vendeurs qui ont manqué à leur devoir d’information vis-à-vis des acheteurs. Le notaire instrumentaire a poursuivi la régularisation de l’acte de vente au lieu d’alerter les acheteurs quant aux risques potentiellement liés à l’aggravation des fissures et n’a pas conseillé les acheteurs de recueillir de plus amples informations quant aux désordres constatés avant de réitérer la vente. Il n’a pas recommandé aux acquéreurs de faire figurer à l’acte de vente une mention relative à l’existence du sinistre. Il a laissé entendre aux acquéreurs que ce sinistre pourrait être pris en charge par la compagnie d’assurance des vendeurs faisant preuve d’une légèreté blâmable eu égard à sa méconnaissance de la position de la compagnie d’assurance ce qui donnait faussement aux acquéreurs un sentiment de sécurité lié à sa qualité d’officier ministériel. L’ensemble de ces faits constitue une faute délictuelle du notaire.

COUR DE CASSATION 3eme chambre 12 mai 2021 Rappel des faits Vente d’une maison avec une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Acte de vente précise la réalisation de travaux de ravalement de façade par une société assurée au titre de sa responsabilité décennale. Des fissures sont apparues sur les façades et les acquéreurs assignent les vendeurs et l’assureur décennal de la société de ravalement. Décision La cour d’appel a souverainement retenu que les travaux réalisés par la société de ravalement et leur insuffisance n’a pas occasionné les diverses fissures constatées pas plus qu’ils ne les a aggravées, ces fissures étants imputables à la seule sensibilité des sols aux phénomènes de retrait-gonflement. Ces fissures s’étaient donc rouvertes en raison du caractère inadapté du traitement mis en œuvre. Donc la responsabilité décennale de la société n’est pas engagée. Les vendeurs ont fait appel à un professionnel pour remédier aux fissures qui ne sont réapparues que 3 ans après la vente. Leur connaissance de la cause et de la gravité des désordres n’est pas prouvée et la clause d’exclusion de garantie des vices cachés est donc applicable.

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 5 mai 2021 Rappel des faits Acquisition d’une maison et d’un garage. Des fissures apparaissent à la suite d’un épisode de sécheresse et le propriétaire procède à une déclaration de sinistre. Un expert est missionné et une étude de sol est sollicitée. Le cabinet ayant procédé à l’étude de sol préconise une reprise généralisée de la maison par micropieux. Un jugement est rendu et condamner l’assureur à verser diverses sommes au propriétaire en réparation des désordres. Le tribunal ordonne avant-dire-droit une expertise. Des sommes supplémentaires sont accordées suite à l’expertise judiciaire. L’expert judiciaire a cependant suivi l’expert d’assurance sur le point de ne reprendre que le garage et pas l’ensemble des fondations de la maison. Le propriétaire fait donc réaliser les travaux de reprise mais cela n’a pas permis de mettre un terme aux désordres. Il procède à une nouvelle déclaration de sinistre et faute de réponse de son assureur engage une procédure en référé-expertise. Aucun accord amiable suite à l’expertise donc assignation au fond et condamnation de l’assureur. Décision L’assureur aurait dû suivre les préconisations du cabinet ayant procédé à l’étude de sol, le coût total des réparations aurait été nettement inférieur à celui aujourd’hui estimé. L’assureur ne peut tenter d’engager la responsabilité de l’expert judiciaire, puisque seule sa responsabilité est engagée. La lenteur de l’assureur pour traiter la première déclaration de sinistre, son atermoiement pour prendre en charge les nouveaux désordres et sa façon de rechercher la responsabilité de tiers sont des manifestations de sa mauvaise fois qui caractérisent une faute, l’obligeant à réparer les préjudices immatériels de son assuré à confirmation de la condamnation de première instance soit : 8.000 euros de préjudice moral

COUR d’APPEL DE VERSAILLES 18 février 2021 Rappel des faits Acquisition d’une maison et découverte postérieurement à la vente de désordres de fissurations. Les acquéreurs demandent aux vendeurs la prise en charge du coût des travaux de reprise ce qu’ils refusent. Décision Les fissures ont été colmatées au silicone à sont caractéristiques des mouvements de tassement différentiels des fondations. Les fissures extérieures ainsi rebouchées, colmatées et repeintes n’étaient pas visibles pour un visiteur normalement vigilant. Les meubles garnissant la maison lors des visites des acquéreurs les ont empêchés de voir certaines fissures. Le fait d’avoir vu des fissures rebouchées et repeintes ne caractérise pas la connaissance par les acquéreurs du vice dans son ampleur et ses conséquences. Le coût des travaux de reprise au regard du prix d’acquisition permet de retenir que les acquéreurs n’auraient pas acquis ce bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils avaient connu ce vice. Résolution de la vente

COUR D’APPEL DE TOULOUSE 21 JANVIER 2021 Rappel des faits Acquisition d’une maison à usage d’habitation et pose de micropieux en 2009 à la suite d’épisodes de sécheresse. Nouvelle période de sécheresse et constatation de fissures, de vides sous plinthes et d’un affaissement du dallage. Il y avait eu un changement d’assureur entre les deux sinistres L’expert judiciaire conclut que la consolidation des ouvrages aurait dû concerner le dallage et que l’expert d’assurance lors du premier sinistre n’avait pas prévu d’étendre les réparations. Décision L’assureur est tenu de prévoir et de financer des travaux permettant de remédier de façon définitive au sinistre. Il appartient à l’expert commis par l’assureur de donner à celui-ci tous les éléments utiles afin de déterminer les réparations à effectuer et de les estimer à la hauteur appropriée. La réparation s’agissant de la pose de micropieux sous les murs extérieurs est pérenne mais la solution de réparation partielle limitée à la périphérie de la maison sans tenir compte de l’affaissement du dallage et des autres désordres intérieurs constitue le facteur principal et déterminant des nouveaux désordres. La sécheresse n’est pas la cause déterminante des désordres qui ne sont dus qu’à l’absence de micropieux sous le dallage affaissé. La Cour Condamne l’expert d’assurance et le premier assureur.

Cour d’appel de Bordeaux, 22 juin 2020, n°17/07114 Faits : Un couple fait construire un immeuble à usage d’habitation au cour de l’année 2005. Une entreprise assurée en garantie décennale est chargée du gros œuvre. Un artisan assuré en garantie décennale est chargé du chauffage. Une SARL isole les combles. Les époux prennent possession des lieu en juillet 2006 et mentionne des réserve dans le PV de réception notamment concernant l’apparition de fissures sur le côté arrière de l’immeuble. Des arrêtés de catastrophe naturelle visant la commune ont été pris concernant des périodes de sécheresse a cour de l’été 2005 période de réalisation du gros œuvre, de l’été 2009 et du printemps 2011. Les époux font une déclaration de sinistre auprès de leur assureur en juillet 2012 visant l’existence de fissures et lézardes. Décision : La SARL qui a isolé les combles oppose la prescription quinquennale à l’action en responsabilité contractuelle de droit commun engagée par les époux. A la date de réception de l’ouvrage en 2007, l’action en responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour faute prouvée était de 10 ans à compter de la réception. Depuis la loi de 2008, un délai de prescription spéciale pour les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs a été établi et correspond à 10 ans à compter de la réception des travaux La garantie décennale de l’entreprise de gros œuvre Les époux recherchent la responsabilité décennale de la société chargée du gros œuvre à raison des fissures affectant la façade ouest. L’expert a constaté que ces fissures portent atteinte à la solidité et à l’étanchéité à l’air. L’expert estime qu’elles étaient cachées lors de la prise de possession des lieux. Toutefois, le caractère de vice caché s’apprécie au jour de la réception des travaux et ici le PV de réception relevé bien ces désordres. Les époux estiment qu’il ne s’agissait que de microfissures qui se sont aggravées et révélées dans toute leur ampleur et leurs conséquences mais dans le constat l’huissier constatait une fissure verticale qui part environ à 4cm de la vase et remonte sur environ 1 mètre de longueur. Le dommage étant apparent à la réception la responsabilité décennale n’est pas engagée. La garantie catastrophe naturelle Si les fissures compromettent la solidité de l’ouvrage, la garantie décennale du constructeur ne peut être mobilisée. La sécheresse et la réhydratation des sols est la cause déterminante, la configuration des drainages est un facteur aggravant. L’assureur relève l’absence d’étude de sol préalable. Mais cela n’aurait pu empêcher la survenance des dommages, cela aurait seulement pu en limiter la gravité. L’assureur doit donc sa garantie au titre des risques de catastrophes naturelles.

Cour d’appel de Bordeaux, 7 septembre 2020, n°19/06818 Faits : En janvier 2011, le propriétaire d’un immeuble déclare un sinistre auprès de GROUPAMA au titre d’une catastrophe naturelle. Des entreprises sont mandatées pour effectuer des travaux de reprise. Le PV de réception des travaux comporte 6 réserves. Le bien est vendu en 2016. L’acheteur se plaint de désordres apparus postérieurement à la vente. Il sollicite un huissier qui constate la présence de fissures sur les murs et les sols, l’affaissement du sol, des problèmes d’humidité et la présence de termites. Un expert judiciaire est désigné et confirme la présence et l’ampleur des désordres allégués. Il atteste que depuis leur apparition les désordres se sont aggravés de façon continue, du fait des prescriptions insuffisantes de GROUPAMA et du fait des travaux insuffisants et de l’absence de conseil de l’entreprise ayant effectués les travaux. Décision : Malgré les préconisations des géotechniciens, GROUPAMA et son expert ont mis en œuvre la solution réparatoire minimaliste consistant en la seule reprise des dallages de la maison par des micropieux. Elle a pris le risque de voir réapparaitre les désordres et il est manifeste que seules des considérations financières ont été à l’origine du choix de la solution laquelle est incapable de satisfaire à une réparation pérenne des désordres. L’existence des travaux insuffisants et l’absence de conseil de l’entreprise ayant effectués les travaux engage sa responsabilité.

Cour d’appel de Toulouse, 21 septembre 2020, n°19/01676 Faits : Un couple a acquis une maison d’habitation en 2005. En 2004, à la suite d’apparition de fissures sur l’immeuble les anciens propriétaires ont fait une déclaration de sinistre à la MACIF au titre des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle en 1998, 2002 et 2004. La MACIF a pris en charge le sinistre et financé des travaux de reprise en sous-œuvre. En 2014, constatant de nouvelles fissures, les nouveaux propriétaires ont déclarés un nouveau sinistre à leur assureur la SA Assurance du Crédit Mutuel IARD à la suite d’un arrêté de catastrophe naturelle publié en 2012. L’assureur refuse sa garantie. Une expertise est ordonnée et le couple assigne la MACIF. Décision : Le rapport d’expertise conclut que la cause principale des désordres est liée à l’impact des épisodes de sécheresse successifs. Il constate que les travaux entrepris n’ont pas mis un terme aux désordres et que la MACID a privilégié le financement d’une solution de réparation partielle. La mise en place de micropieux de consolidation limitée aux blocs d’habitation garage et mur représente selon lui le facteur principal et déterminant du processus de fissuration de l’habitation. L’assureur est tenu à l’égard de l’assuré de prévoir et de financer des travaux permettant de remédier de façon définitive au sinistre. Les désordres affectant la maison sont la conséquence directe de la mauvaise exécution de ses obligations par la MACIF. L’indemnisation n’est pas ici allouée en application des dispositions du code des assurances mais en application de la responsabilité contractuelle de l’assureur. Le préjudice moral est retenu du fait de l’impossibilité de vendre la maison et l’engagement dans une longue procédure judiciaire.

FAIRE PASSER DE De 10 à 30 jours LE DELAI POUR DECLARER UN SINISTRE n’a strictement aucun impact sur les assurés Les députés proposent, d’allonger le délai de déclaration auprès de l’assureur de 10 à 30 jours après la prise de l’arrêté de reconnaissance de l’état catastrophe naturelle. En fait à compter de la publication au JO un assuré a deux ans pour déclarer son sinistre. Ce n’est pas en 30 jours voire plus qu’un sinistre s’aggrave du fait de la non déclaration d’un assuré ce que pourrait opposer un assureur. « l’obligation pour les assureurs de faire réaliser des travaux de nature à permettre un arrêt complet et total des désordres existant dans les limites du montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » En 10 ans de pratiques professionnelles la question ne s’est jamais posée …il est rare que le cout des réparations soit supérieur à la valeur du bien assuré vu les prix de l’immobilier. FRAIS DE RELOGEMENT Les députés souhaitent également inclure la prise en charge des frais de relogement  si l’immeuble est inhabitable. En 10 ans de pratiques je ne l’ai vu qu’une seule fois autant dire que ce texte n’a aucun intérêt…  SUR LA NATURE DES TRAVAUX DE REPARATION qui nécessitent d’avoir une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou de rendre impropre les fondations A ce jour, au-delà du Code des Assurances c’est la jurisprudence qui dit comment un assureur doit réparer un immeuble. La Jurisprudence a fixé que la réparation doit être pérenne durable et efficace de nature à permettre un arrêt complet et total des désordres existant par des mesures habituelles qui doivent empêcher la survenance de nouveaux désordres C’est le sens de la jurisprudence dégagée depuis 20 ans en la matière. Pourquoi proposer un amendement sur le fait que les travaux n’interviendront que si les désordres rendent impropre l’immeuble à sa destination ou porte atteinte à sa solidité Ce concept renvoie à l’article1792 du Code Civil que l’on connait bien en droit de la construction Ce concept est inapproprié cela sous entends que seules les grosses fissures laissant passer l’air et l’eau seraient prises en charge et pas le reste sauf qu’en matière de sécheresse les désordres sont évolutifs et commencent souvent par des micro fissures qui au gré des saisons s’ouvrent et se referment s’agrandissent au fil du temps sur plus de deux ans ou pas. Faudra t’il attendre que les désordres soient très importants pour réparer un immeuble ? Or nous n’avons pas 10 ans en matière d’assurance catastrophe naturelle mais seulement deux ans à compter de la publication au JO pour agir. Avec l’article 1792 du Code Civil les micro-fissures sont un désordre esthétique en construction et donc non couvert ce qui n’est pas le cas en cat nat avec sécheresse où elles témoignent d’un tassement différentiel de terrain qui n’ira qu’en s’aggravant le fond de dessication étant atteint Que se passera t’il demain si cet amendement est retenu ? Les assurés obligeront les assureurs par courriers LRAR à garder des dossiers ouverts qui traineront en longueur 2 4 et 6 ans jusqu’au jour où les désordres seront suffisamment graves pour porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ( il faudra étayer et cela coutera plus cher au final) on laissera des gens mutés dans des maisons sinistrées qu’ils ne pourront pas vendre ou des gens dans des maisons qui se dégradent pendant 2 4 6 ans voir plus. Une réforme si elle ne propose pas un progrès n’est pas une bonne réforme. Le projet actuel est au pire une sorte de statu quo qui n’améliore en rien le sort des nombreuses victimes des catastrophe naturelle qui sont également victimes du fait que les assureurs ne jouent pas le jeu. Les restaurateurs et les assurés que nous sommes qui ont eu moins de sinistre d’accident de voiture en 2020 du fait de la crise du Covid voient bien de quoi les victimes de sécheresse qui font l’objet de nombreux refus abusifs parlent lorsque nous évoquons des assureurs qui ne jouent pas le jeu. Me THIREL Avocat au Barreau de ROUEN Docteur en Droit

Cour d’appel de Montpellier – 22 mai 2020 – n°17-04490 Faits : Un arrêté ministériel est pris le 21 mai 2013 pour la période du 1er juin 2012 au 30 septembre 2012. Des propriétaires sollicitent une société spécialisée qui constate que certaines fissures sont antérieures à cette période de sécheresse et que le fait générateur est donc lui aussi antérieur. La sécheresse de 2012 ne pouvait donc pas être le seul fait générateur à l’origine des fissures. Décision : Le juge doit évaluer l’existence d’une cause déterminante que constitue l’intensité anormale d’un agent naturel mais cette cause n’a pas à être exclusive. Si des fissures existaient 2 mois avant juin 2012 (date prise en compte par l’arrêté), il n’en demeure pas moins qu’elles se sont aggravées pendant la période retenue par l’arrêté jusqu’au 30 septembre 2012. Les propriétaires n’ont pas l’obligation de minimiser leur dommage en réalisant des travaux afin de prévenir les dommages.